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節 税

不動産投資により将来の資産形成ができるだけでなく、
所得税、住民税、相続税などの節税をすることもできます。
会社員等も不動産投資をすることによって節税することができます。

節税によるメリット

節税効果がある。

不動産投資をすることで、所得税と住民税を節税することができます。不動産投資で税務上赤字が出た場合(不動産投資にかかる必要経費(支出)が家賃収入(収入)を上回った場合)、その赤字分は所得税、住民税の計算から引くことができます。この仕組みを損益通算といいます。
例えば、年収800万円のサラリーマンが不動産投資をして200万円の赤字が出た場合、所得税と住民税の計算は下の図のようになります。
節税効果がある。
これが不動産投資で節税ができる仕組みです。
ところが、「せっかく不動産投資をしているのに赤字が出たら意味がないんじゃないか?」と思われた方もいるでしょう。ここで説明が必要なのが、減価償却費です。減価償却費とは、「建物が年々劣化していくだろう」という建前で、実際の支出とは関係なく不動産投資の必要経費として計算する仕組みです。先ほどの「不動産投資で税務上赤字が出た場合」というのは、「必要経費」の中にこの減価償却費が含まれた上での赤字です。つまり、税金の計算上赤字がでているが、実際のキャッシュフローでは赤字は出ていないという状態なのです。
具体的に考えてみましょう。ある人が不動産投資で年間150万円の家賃収入を得ているとします。これに対し、年間の必要経費が180万円かかっているとします。この時、税務上の不動産所得と実際のキャッシュフローは、以下のようになっているのです。
税務上の不動産所得 キャッシュフロー
家賃収入 150万円 家賃収入 150万円
減価償却費 80万円
その他の費用 100万円 その他の費用 100万円
不動産所得 -30万円 手元に残る資金 50万円
税務上は30万円の赤字が出ているのに対し、実際のキャッシュフローは50万円の黒字になっていることがわかります。

相続税対策になる。

資産を現金として持っておくより、不動産にしてしまった方が相続税の節税になるのです。この理由は、相続税の計算方法にあります。相続税額は、下記の計算式で求められます。
相続税額=(すべての財産額-基礎控除額)×相続税率
この式から、「すべての財産額」が小さくなれば「相続税額」も小さくなることがわかります。ここで、相続税の計算において「財産額」がどのように算出されるかについて説明します。相続税の計算においては、現金と不動産とで「財産額」がどのように評価されるかが異なるのです。財産が現金や有価証券の場合、相続税の計算における「財産額」は「時価」で評価されます。
例えば、資産として現金1億8,000万円を相続する場合、相続税計算の「財産額」はそのまま1億8,000万円となります。
他方、財産が不動産の場合、相続税の計算における「財産額」は、「路線価」(土地の場合)、や「固定資産税評価額」(建物の場合)で評価されます。「路線価」によれば、相続税計算の「財産額」は、だいたい土地の価格の70~80%で評価されます。「固定資産税評価額」によれば、相続税計算の「財産額」は、だいたい建築費用の50~70%になります。例えば、資産として1億円分の土地と、その上に建築費用8,000万円の建物を持っていた場合、相続税計算の「財産額」は1億円×80%=8,000万円と8,000万円×70%=5,600万円の合計1億3,600万円となります。さらに、相続する不動産が投資用(賃貸中)の場合、土地の場合は「路線価」で評価される額の約80%、建物の場合は「固定資産税評価額」で評価される額の約70%となりますので、最終的に相続税計算上の「財産額」は、下記の図のようになります。
不動産で相続した場合
現金で相続した場合
つまり、同じ金額の財産でも、現金で持っているよりも不動産で持っている場合の方が、相続税を計算するときに低く計算されるのです。